Eine Ausnahme von der bei privaten Grundstücksveräußerungen regelmäßig anfallenden Immobilienertragsteuer (ImmoESt) liegt dann vor, wenn die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind. Einerseits sind die Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000 m2) von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Andererseits greift die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
Das BFG (GZ RV/6100356/2024 vom 20.2.2026) hatte sich mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem ein Steuerpflichtiger mit Kaufvertrag von April 2013 (Grundbucheintragung im November 2013, wodurch zivilrechtliches Eigentum erworben wurde) eine Liegenschaft erworben hatte, wobei der Verkäuferin vertraglich ein rund 10-jähriges Wohnungsgebrauchsrecht eingeräumt worden war. Tatsächlich nutzte die Verkäuferin die Wohnung nur bis Jänner 2016, sodass der Steuerpflichtige mit seiner Familie die Liegenschaft ab Ende Jänner 2016 als Hauptwohnsitz nutzen konnte. Im August 2020 wurde die Liegenschaft um einen deutlich höheren Preis verkauft – der Steuerpflichtige gab seinen Hauptwohnsitz auf und wollte die Hauptwohnsitzbefreiung geltend machen. Dieses Ansinnen wurde jedoch vom Finanzamt abgelehnt und stattdessen der Veräußerungsvorgang dem besonderen Steuersatz (ImmoESt) von 30 % unterworfen.
Bei der Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt – die Variante der fünfjährigen Nutzung innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung war keinesfalls erfüllt – setzte sich das BFG insbesondere mit dem Begriff der Anschaffung einer Immobilie auseinander. Dabei ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts abzustellen (April 2013), wobei typischerweise und wie auch im vorliegenden Fall der Übergang des zivilrechtlichen und des wirtschaftlichen Eigentums zusammenfallen. Mit dem wirtschaftlichen Eigentum ist insbesondere die Chance von Wertsteigerungen und das Risiko von Wertminderungen verbunden – trotz des Wohngebrauchsrechtes der Verkäuferin war das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie dem Käufer zuzurechnen.
Für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung muss der Hauptwohnsitz grundsätzlich bei Anschaffung des (bewohnbaren) Eigenheims begründet werden – selbst bei einem nicht starr zu interpretierenden Toleranzzeitraum von 12 Monaten in der Rechtsprechung kann bei Nutzung als Hauptwohnsitz ab Jänner 2016 dem BFG folgend die Befreiung nicht in Anspruch genommen werden, da der Hauptwohnsitz erst nach fast drei Jahren begründet wurde (und folglich nicht ab Anschaffung bzw. Herstellung des Eigenheims).
Überdies wurde auch das von dem Steuerpflichtigen ins Treffen geführte Argument, dass für die Hauptwohnsitzbefreiung auf den Zeitpunkt, ab dem das Grundstück tatsächlich nutzbar ist, abzustellen ist, genauer analysiert. Das BFG kam dahingehend zum Ergebnis, dass bei Abstellen auf die tatsächliche Verfügungsgewalt die Hauptwohnsitzbefreiung prinzipiell auch dann angewendet werden könne, wenn der Hauptwohnsitz erst nach Abschluss des Kaufvertrags begründet wird. Allerdings muss dann ein angemessener zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Anschaffungszeitpunkt und dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts vorliegen – in der Literatur ist dabei von einem Zeitraum von rund 6 Monaten auszugehen. Der zeitliche Zusammenhang ist dem BFG folgend darauf zurückzuführen, dass es nicht Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung ist, (signifikante) Wertsteigerungen von Immobilien zu befreien, die auf Zeiträume außerhalb der Nutzung als Hauptwohnsitz entfallen. Dies trifft auch auf den vorliegenden Fall zu, in dem der Einzug erst rund drei Jahre nach Vertragsabschluss erfolgte und somit ein für die Hauptwohnsitzbefreiung unangemessen langer Zeitraum zwischen Kaufvertragsabschluss und tatsächlicher Übergabe der Immobilie bestand.
Die andere Ausprägung der Hauptwohnsitzbefreiung (5 Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre) begünstigt hingegen Konstellationen, in welchen die Verfügungsgewalt erst weit nach Anschaffung des Objekts eintritt. Da die Voraussetzungen hierfür jedoch ebenso wenig vorlagen, verneinte das Gericht die beantragte Hauptwohnsitzbefreiung.
Kein Progressionsvorbehalt bei der Erhöhung der Körperschaftsteuer
Für unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaften und für beschränkt steuerpflichtige ausländische Körperschaften erhöht sich der Körperschaftsteuersatz auf Einkommensteile über 1 Mio. € ab 2028 auf 24 %. Für steuerliche Unternehmensgruppen ist das gesamte Gruppeneinkommen für die 1 Mio. € Schwelle maßgeblich. Erfreulicherweise wurde nunmehr gesetzlich klargestellt, dass im Rahmen der Körperschaftsteuer kein Progressionsvorbehalt zur Anwendung kommt. Entsprechend der Regierungsvorlage hätte ein Progressionsvorbehalt für ausländische Einkünfte, welche gem. DBA freizustellen sind, eingeführt werden sollen. Durch den Progressionsvorbehalt hätte sich der für die inländischen Einkünfte maßgebende Steuersatz erhöht und überdies zu einem bürokratischen Mehraufwand geführt.
Ausschüttungsfiktion bei Gesellschafterverrechnungskonten
In der Regierungsvorlage war noch vorgesehen, dass der Zufluss der Ausschüttung (Ausschüttungsfiktion) bereits am Tag nach dem Bilanzstichtag erfolgen soll. Nunmehr gilt als Zeitpunkt für den Zufluss der Ausschüttung der Tag nach der Feststellung des Jahresabschlusses bzw. spätestens nach fünf Monaten. Zu Änderungen ist es auch bei der Bagatellgrenze von 50.000 € gekommen – sie ist nunmehr generell anzuwenden und nicht nur für Gesellschafter mit einem Beteiligungsausmaß von mindestens 10 %. Schließlich gilt die Ausschüttungsfiktion nicht nur für Verrechnungsforderungen gegenüber Gesellschaftern, sondern auch gegenüber diesen nahestehenden Personen sowie für mittelbare Gesellschafter.
Derzeit beträgt der Sachbezugswert für Fahrzeuge mit einem CO2-Emissionswert von 0 g/km weiterhin 0 €. Arbeitnehmer zahlen daher für die Privatnutzung eines E-Firmenwagens weder Lohnsteuer noch Sozialversicherungsbeiträge. Ab 2027 soll folgender eigener Sachbezug für Elektrofahrzeuge gelten:
- 2027: 0,375 % der Anschaffungskosten, maximal 180 € pro Monat;
- ab 2028: 0,625 % der Anschaffungskosten, maximal 300 € pro Monat.
Damit bleibt der Sachbezug zwar deutlich unter jenem von Fahrzeugen mit Verbrennungsmotor (1,5 % bzw. 2 %, maximal 720 € bzw. 960 € monatlich), der bisherige steuerliche Vorteil wird aber spürbar reduziert.
Solange der Sachbezugswert für E-Fahrzeuge 0 beträgt, entfalten Kostenbeiträge des Arbeitnehmers grundsätzlich keine sachbezugsmindernde Wirkung. In vielen Unternehmen werden Arbeitnehmerbeiträge daher über eine Bezugsumwandlung oder Bruttogehaltsreduktion dargestellt. Mit Einführung eines steuerpflichtigen Sachbezugs ab 2027 ändert sich die Situation grundlegend. Arbeitnehmerbeiträge können dann wieder zur Reduktion des steuerpflichtigen Sachbezugs herangezogen werden. Dabei gelten dieselben Grundsätze wie bei Verbrennerfahrzeugen.
Für die steuerliche Wirkung ist entscheidend, wie der Arbeitnehmerbeitrag ausgestaltet ist. Leistet der Arbeitnehmer einen Einmalbetrag zu den Anschaffungskosten, werden zunächst die Anschaffungskosten um diesen Beitrag reduziert. Erst danach wird der Sachbezug berechnet (der Kostenbeitrag reduziert unmittelbar die Bemessungsgrundlage und somit auch den Sachbezugswert). Liegt der errechnete Wert nach Kostenbeitrag weiterhin über dem gesetzlichen Höchstbetrag, entfaltet er keine steuerliche Wirkung i.S. einer Entlastung.
Bei laufenden (monatlichen) Kostenbeiträgen wird zuerst der volle Sachbezug aus den ungekürzten Anschaffungskosten berechnet. Erst danach erfolgt der Abzug des laufenden Arbeitnehmerbeitrags. Der Arbeitnehmerbeitrag wirkt unmittelbar sachbezugsmindernd, solange der Wert nicht trotz Kostenbeitrags weiterhin oberhalb des maximal zulässigen Sachbezugs liegt.
Gerade bei Elektrofahrzeugen oberhalb der Vorsteuergrenze oder bei Premiumfahrzeugen könnte die künftige Sachbezugsbesteuerung die Car Policy vieler Unternehmen verändern. Bislang war es steuerlich häufig unerheblich, ob ein Mitarbeiter für eine bessere Fahrzeugkategorie, Sonderausstattungen oder individuelle Wünsche Zuzahlungen leistete. Ab 2027 können solche Beiträge wieder unmittelbar Einfluss auf die steuerliche Belastung haben.
Die Neuregelung betrifft nicht nur Arbeitnehmer. Künftig müssen Arbeitgeber den E-Fahrzeug-Sachbezug in der Lohnverrechnung erfassen und darauf Lohnnebenkosten sowie Umsatzsteuer berücksichtigen. Der Sachbezug unterliegt bei Elektro-Firmenwagen zudem der 20%igen Umsatzsteuer. Damit steigen die Gesamtkosten von E-Firmenwagenprogrammen, auch wenn sie gegenüber klassischen Verbrennerfahrzeugen weiterhin steuerlich günstiger bleiben. Die geplanten Änderungen sollten zum Anlass genommen werden, bestehende „Car Policies“ und Mobilitätskonzepte, Mitarbeiterbeiträge (die Höhe des Kostenbeitrags ist grundsätzlich frei vereinbar zwischen Arbeitgeber und -nehmer) und Gehaltsumwandlungsmodelle dahingehend zu überprüfen, ob sie auch unter den zukünftigen Rahmenbedingungen noch optimal ausgestaltet sind.
